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JURIDIQUE
Acquérir un bien au Maroc - ouverture de votre compte en dirhams convertible
Un investisseur étranger souhaitant acquérir un bien immobilier au Maroc devra ouvrir auprès d'une banque marocaine un compte en dirhams convertibles en devises. Ce dernier permettra le transfert de l'argent nécessaire à l'achat depuis le pays vers le Maroc, et facilitera le rapatriement en cas de revente éventuelle, du produit de la vente et de la plus-value.
Les droits et taxes liés à l'acquisition du bien immobilier sont dûs par l'acquéreur. Ces droits varient selon la nature du bien (terrain bâti, terrain nu à bâtir, immeuble...).
De nombreux biens au Maroc ne sont pas titrés (biens "melkia", qui n'ont pas d'existence au niveau du Cadastre). Les délais de titrage pouvant être très longs, et occasionnant des frais supplémentaires, il est préférable d'acquérir des biens titrés.
GARANTIE DE TRANSFERT
Les investissements effectués conformément aux dispositions de la présente circulaire, bénéficient de la garantie de transfert en cas de liquidation ou de cession. Cette garantie n'étant pas assortie de délai, sauf en ce qui concerne les acquisitions de valeurs mobilières, de biens immeubles et de résidences touristiques pour lesquelles la garantie de transfert ne peut intervenir qu'au terme d'un délai de trois ans à compter de la date d'acquisition.
Transfert d'argent au Maroc - L'office des changes - Conduite à tenir pour retransférer ses fonds en Europe
Vous êtes investisseur étranger au Maroc?

Les investissements étrangers bénéficient d’un régime de convertibilité qui garantit aux investisseurs concernés l’entière liberté pour :

- la réalisation des opérations d’investissement au Maroc

- le transfert des revenus produits par ces investissements

- le re transfert du produit de liquidation ou de cession des investissements.

Par investissements étrangers, il faut entendre les investissements réalisés par les personnes physiques ou morales de nationalité étrangère, non-résidentes ou résidentes, et les personnes physiques de nationalité marocaine établies à l'étranger.

I- MODALITES DE FINANCEMENT

Les opérations d’investissement financées en devises : par cession de devises sur le marché des changes ou par débit d'un compte en devises ou d'un compte en dirhams convertibles, peuvent être réalisées librement et sans accord préalable de l’Office des Changes.

Toutefois ces opérations doivent faire l’objet d’un compte rendu statistique tel que prévu en annexe I de la circulaire n°1589.

Sont assimilés à un investissement en devises :

- les consolidations de comptes courants d’associés, incorporations de réserves, de reports à nouveau ou de provisions devenues disponibles,

- les consolidations de créances commerciales matérialisées par l’importation de biens ou matériels régulièrement effectuée et n’ayant pas donné lieu à règlement en devises ;

- les consolidations de créances, au titre de l’assistance technique étrangère, matérialisées par les brevets, licences d’exploitation, marque de fabrique…etc. dûment concédés par des entreprises étrangères ;

- les investissements financés par utilisation des disponibilités des comptes convertibles à terme acquises conformément à la réglementation des changes en vigueur. Ces investissements bénéficient du régime de convertibilité dans un délai de deux ans après leur réalisation.

II- FORMES D’INVESTISSEMENT

Les formes que peut revêtir un investissement étranger au Maroc se présentent comme suit :

- création de société conformément aux dispositions légales ou réglementaires en vigueur

- prise de participation au capital d’une société en cours de formation

- souscription à l’augmentation de capital d’une société existante

- création d’une succursale ou d’un bureau de liaison

- acquisition de valeurs mobilières marocaines

- apport en compte courant d’associés en numéraires ou en créances commerciales

- concours financiers à court terme non rémunérés

- prêts en devises contractés conformément à la réglementation des changes

- acquisition de bien immeuble ou de droits de jouissance rattachés à ces biens

- financement sur fonds propres de travaux de construction

- création ou acquisition d’une entreprise individuelle

- apport en nature.

III-TRANSFERT DES REVENUS D’INVESTISSEMENT

Les revenus engendrés par les investissements financés en devises sont librement transférables par l'entremise des banques au profit des investisseurs concernés sans limitation de montant ou dans le temps. Il en est ainsi des dividendes ou parts de bénéfices distribués par les sociétés marocaines, des jetons de présence et des revenus locatifs.

Pour effectuer le transfert, l’investisseur est tenu de présenter à sa banque, à l’appui des ordres de transfert, les documents et pièces prévus en annexe II de la circulaire n°1589.

IV-TRANSFERT DU PRODUIT DE CESSION OU DE LIQUIDATION DES INVESTISSEMENTS ETRANGERS

Les banques intermédiaires agréés peuvent transférer au profit des investisseurs étrangers au Maroc, le produit de la cession ou de la liquidation de leurs investissements, ainsi que le remboursement en principal des prêts contractés conformément à la réglementation des changes en vigueur et ce, après paiement des impôts et taxes en vigueur au Maroc.

Pour le transfert du produit de la cession ou de la liquidation des investissements étrangers, les intéressés doivent présenter à l'appui des ordres de transfert, les pièces et documents prévus en annexe III de la circulaire n°1589.

Les cessions intervenant entre les investisseurs concernés par la circulaire n°1589 peuvent donner lieu à règlement, directement à l'extérieur au moyen des disponibilités à l'étranger des intéressés.

(CIRCULAIRE N°1589)




Taxe d’habitation et taxe de services communaux
Taxe d’habitation et taxe de services communaux
-Exonération totale de la taxe d’habitation pendant 5 ans des constructions nouvelles réalisées par des personnes au titre de leur habitation principale.
- Application d’un abattement de 75% de la valeur locative servant de base pour le calcul de la taxe d’habitation et de la taxe de services communaux concernant l’habitation principale.
Taxe sur la Valeur Ajoutée
Taxe sur la Valeur Ajoutée
- Exonération des opérations de crédit foncier et de crédit à la construction se rapportant au logement social (superficie couverte et valeur immobilière totale ne dépassant pas respectivement 100m2 et 200 000 DH);
- Exonération des opérations de construction affectées à l’habitation principale pendant une durée de 4 ans et dont la superficie couverte n’excède pas 300 m2 ;
-Exonération des opérations de construction de logements destinées à l’habitation principale pendant une durée de 4 ans et dont la superficie couverte n’excède pas 300 m2, réalisés par les coopératives d’habitation pour le compte de chacun de leurs adhérents.
-Exonération des constructions de logements sociaux dont la superficie n’excède pas 100 m2 et dont la valeur immobilière totale ne dépasse pas 200 000 DH, avec possibilité de remboursement de la taxe sur la valeur ajoutée ayant grevé les achats des instants.
Droits d'Enregistrement
Exonération des actes d'acquisition par les sociétés de crédit-bail immobilier, de locaux à usage professionnel ou d'habitation devant être mis à la disposition de preneurs dans le cadre de contrats de crédit-bail immobilier ou de terrains nus ou comportant des constructions appelées à être démolies, destinés en totalité à la construction de tels locaux, sous réserve des conditions suivantes :
- Pour les locaux à usage professionnel ou d’habitation, l'acte d'acquisition doit comporter l'engagement de la société de crédit bail de les mettre à la disposition du preneur dans un délai maximum d'un an courant à compter de la date de l’acte d’acquisition;
-Pour les terrains nus ou comportant des constructions appelées à être démolies, destinés en totalité à la construction de locaux à usage professionnel ou d’habitation, l'acte d'acquisition doit comporter l'engagement de la société de crédit-bail de mettre l'immeuble construit à la disposition du preneur dans un délai maximum de trois ans courant à compter de la date de l’acte d’acquisition.
-Taux réduit 1,50 % (après intégration de la taxe sur les actes et conventions (T.A.C) dans les droits d’enregistrement): aux donations de biens immeubles faites en ligne directe et entre époux, frères et sœurs.

1- Taux de 3 % applicable à :
- l’acquisition de locaux construits à usage d’habitation, commercial, professionnel ou administratif ainsi que les terrains sur lesquels sont édifiés ces locaux dans la limite de 5 fois la superficie couverte.
- l’acquisition à titre onéreux, de terrains destinés à la réalisation d’opérations de lotissement ou de construction de locaux à usage d’habitation, commercial, professionnel ou administratif dans un délai maximum de 7 ans à compter de la date d’acquisition.
Impôt sur le Revenu / Catégorie Revenus et Profits Fonciers
Exonération totale
- Des revenus provenant de la location des constructions nouvelles et additions de construction nouvelles pendant les trois années qui suivent celles de leur achèvement ;
- Du profit réalisé par les personnes physiques à l’occasion de la cession d’un logement dont la superficie couverte et le prix de cession n’excèdent pas, respectivement 100 m2 et 200.000 dirhams, occupé par son propriétaire à titre d’habitation principale depuis au moins quatre (4) ans au jour de ladite cession.
-Du profit réalisé sur la cession d’un immeuble ou partie d’immeuble occupé à titre d’habitation principale depuis au moins 8 années au jour de la cession par son propriétaire ou par les membres des sociétés à objet immobilier réputées fiscalement transparentes. Cette exonération est également accordée au terrain sur lequel est édifiée la construction dans la limite de 5 fois la superficie couverte
-Du profit réalisé par toute personne qui effectue dans l’année civile, des cessions d’immeubles dont la valeur totale n’excède pas 60.000 DH ;
- Des cessions à titre gratuit portant sur les biens immeubles ou droits réels immobiliers effectuées entre ascendants et descendants, entre époux, frères et sœurs.
OUVERTURE ET FONCTIONNEMENT DES «COMPTES CONVERTIBLES A TERME
Les «comptes convertibles à terme» sont des comptes destinés à recevoir les fonds appartenant à des personnes physiques ou morales étrangères non-résidentes et qui ne bénéficient pas de la garantie de retransfert.
Les personnes résidentes détenant des fonds en dirhams appartenant à une personne étrangère non-résidente et qui ne peuvent pas faire prévaloir en faveur de cette personne la mise en jeu d'une garantie de retransfert de ces fonds, sont tenues de verser le montant correspondant dans un «compte convertible à terme» à ouvrir au nom de la personne étrangère intéressée auprès d'une banque intermédiaire agréé.

Les banques intermédiaires agréés sont habilitées à ouvrir dans leurs livres, sans autorisation de l'Office des Changes, les «comptes convertibles à terme».
Les banques intermédiaires agréés sont par ailleurs autorisées à transformer les comptes « capital » ouverts sur leurs livres à la date de la présente, en « comptes convertibles à terme ».
Toutefois, les comptes « capital » ouverts au nom de personnes physiques étrangères et enregistrant un montant égal ou inférieur à 100.000 DH peuvent être transférés en faveur de leurs titulaires conformément aux dispositions du paragraphe IV ci-après.
Les modalités de fonctionnement des « comptes convertibles à terme » sont précisées ci-dessous.

2°) Fonctionnement des « comptes convertibles à terme »
a) Opérations au crédit
Les fonds appartenant à des étrangers non-résidents et qui ne revêtent pas au regard de la réglementation des changes le caractère transférable, peuvent être inscrits au crédit des « comptes convertibles à terme ».
Les intérêts générés par ces fonds peuvent également être portés au crédit de ces comptes.

b) Opérations au débit
Les titulaires originels des « comptes convertibles à terme » peuvent utiliser librement au Maroc les disponibilités de ces comptes pour des dépenses courantes ou d'investissement.
Ils peuvent ainsi utiliser ces disponibilités en vue :
du financement de leurs opérations d'investissement au Maroc dans tous les secteurs d'activité économique et quelle que soit la forme de l'investissement ; de la souscription aux bons de Trésor émis en vertu des textes en vigueur. Il est à rappeler à cet égard que les produits de remboursement en capital et intérêts sont transférables dans les conditions prévues en la matière ; d'effectuer des avances en compte courant par les personnes morales étrangères au profit de leurs filiales au Maroc ainsi que de tous autres placements effectués par le titulaire du compte.
Les remboursements effectués au titre de ces avances ou placements, en intérêts et principal, doivent être recrédités au « compte convertible à terme ».
de l'acquisition de valeurs mobilières cotées à la bourse des valeurs de casablanca ; du règlement des frais de séjour et de toute dépense en dirhams au Maroc engagés par le titulaire du compte ou son conjoint, ses ascendants et descendants en ligne directe lorsqu'il s'agit de personnes physiques, ou par des mandataires dûment désignés lorsqu'il s'agit de personnes morales et ce, sans limitation de montant ; du règlement des impôts et taxes dûs au Maroc par le titulaire du compte.
En outre, les titulaires originels des « comptes convertibles à terme » peuvent céder librement les disponibilités de leurs comptes à des personnes étrangères résidentes ou non-résidentes ou à des ressortissants marocains non-résidents.
Dans ce cas, l'utilisation des disponibilités des « comptes convertibles à terme » par les acquéreurs sus-indiqués peut être effectuée en vue :
de la couverture de l'intégralité des dépenses engagées en dirhams au Maroc par les sociétés de production cinématographique étrangères pour le tournage de films au Maroc ;
de l'acquisition de résidences secondaires, à condition :
que la résidence à acquérir se situe à l'intérieur d'une zone d'aménagement touristique ; que la résidence soit occupée à titre personnel par l'acquéreur.
de la souscription par les personnes morales étrangères aux augmentations de capital de leurs filiales installées au Maroc, à hauteur de 50% de leur participation, sous réserve de financer le reliquat en devises ; du financement partiel de leurs opérations d'investissement au Maroc dans tous les secteurs d'activité et quelle que soit la forme de l'investissement.
Dans ce cas, le financement de l'investissement par débit du « compte convertible à terme » n'est admis que dans la limite de 50% de la participation de l'investisseur intéressé et à condition que le reliquat soit 50%, ait été obligatoirement et préalablement couvert par apport de devises.

V- DISPOSITIONS DIVERSES

Il est à rappeler que les disponibilités des comptes convertibles à terme sont librement cessibles entre étrangers résidents ou non-résidents.
Possibilité est également donnée à compter de la date de publication de la présente circulaire, aux ressortissants marocains résidant à l'étranger d'acquérir des « comptes convertibles à terme » pour financer partiellement les investissements qu'ils réalisent au Maroc par rapatriement de devises et ce, conformément aux dispositions de la présente circulaire.
Les banques intermédiaires agréés peuvent rémunérer librement les fonds logés dans les «comptes convertibles à terme» conformément à la réglementation en vigueur.
Les banques intermédiaires agréés sont tenues d'adresser à l'Office des Changes (Division des Etudes et de la Balance des Paiements) des états trimestriels des «comptes convertibles à terme» ouverts dans leurs livres, avec toutes indications sur les nom et prénoms du titulaire du compte et sur les opérations ayant été effectuées dans le cadre des dispositions de la présente circulaire.
Elles doivent en outre assurer une large diffusion des dispositions de cette circulaire auprès des personnes intéressées en leur donnant le maximum d'informations sur les différentes possibilités qui leur sont offertes par le système des «comptes convertibles à terme».

FORMALITES NOTARIALES
Droits pour les logements à usage d'habitation et les terrains non bâtis avec engagement de bâtir
Les chiffres ci-dessous ne concernent que les maisons/appartements à usage d'habitation pour une durée supérieure à 3 ans, ou les terrains non bâtis avec engagement de bâtir dans un délai de 7 ans.
(% à appliquer sur la valeur du bien acquis, TVA comprise)
- Droits d'enregistrement : 2,5 %
- Conservation foncière : 1 % + 150 Dh (certificat de propriété)
- Taxe notariale : 0,5 %
- Honoraires du notaire: 1 %, avec minimum de perception de 2500 Dh + T.V.A à 7 %
- Mise à jour des constructions à la conservation foncière (si nécessaire) : 0,5 % + 75 Dh
- Frais divers (timbres…) : 1500 à 3 000 DH environ suivant les dossiers.
- Droits de publication + droits fixes + duplicata: 600 Dh
- Droits superficiaires : 45 Dh par are entamé (zone urbaine); par hectare entamé (zone rurale)
- Géomètre : environ 3000 Dh
- Autres frais (timbres…) : environ 1500 Dh.

Droits pour les locaux à usage commercial et les terrains non bâtis sans engagement de bâtir
- Droits d'enregistrement : 2,5 %
- Taxe notariale : 0,5 %
- Conservation foncière : 1 %
- Honoraires du notaire : 1 %, avec minimum de perception de 2500 DH + T.V.A à 7 %
- Frais divers (timbres…) : 2 000 DH environ.
Fiscalité lors de la vente d’un bien au Maroc : Taxes et impôts pour les propriétaires
Si vous vendez votre propriété au Maroc (une construction ou un terrain), les profits que vous réaliserez seront soumis à l’Impôt Général sur le Revenu (IGR) au taux de 20 % avec un minimum à payer de 3 % du prix de cession.
Vous serez exonérés de cette taxe s’il s’agissait de votre habitation principale depuis au moins 8 ans au jour de la cession ou s’il s’agit d’une cession à titre gratuit entre ascendants et descendants et entre époux, frères et sœurs.
Les frais d’acquisition sont de manière forfaitaire positionnés à 15 % du prix d’acquisition, sauf si vous pouvez justifier que ces frais sont plus élevés. Les dépenses d’investissement s’entendent : d’équipement de terrain, construction, agrandissement, rénovation et amélioration (à justifier, par exemple de la rénovation sur du neuf ça ne passera pas).
Une déclaration doit être remise contre récépissé au receveur de l’administration fiscale dans les 60 jours qui suivent la date de la cession en même temps que le versement de la taxe.
Le role du notaire
L'ensemble des frais et droits consécutifs à l'acquisition d'un bien immobilier sont à la charge de l'acquéreur. Ils sont composés de taxes, d'impôts, de droits de timbres, de frais d'obtention des pièces administratives et des honoraires du notaire.

Les frais de notaire sont essentiellement des impôts collectés par le notaire pour le compte de l'état. Il s'agit des 'droits de mutation'. A ces impôts, s'ajoutent les honoraires du notaire. C'est le barème des tarifs proportionnels (ou fixes) hors taxes qui rétribuent pour l'essentiel la rédaction des actes établis par le notaire (promesse de vente, actes authentiques, affectation hypothécaire).

Le bénéficiaire est le trésor public. C'est ce qui correspond à la taxe de publicité foncière. Le coût des timbres fiscaux, la TVA immobilière et la TVA sur les émoluments. Il existe aussi les DEBOURS : Le bénéficiaire en est le notaire pour les démarches qu'il a faite. Ce sont les sommes déboursées par le notaire pour se procurer l'extrait cadastral, les états hypothécaires, le certificat d'urbanisme, la purge du droit de préemption, pour payer le salaire du conservateur des hypothèques.

Le montant de la taxe notariale, lorsqu'il s'agit d'une vente immobilière est de 0,5 % du prix de vente. Quant aux honoraires des notaires, ils ne font, à ce jour, l'objet d'aucune tarification légale. Dans la pratique, les frais de dossier varient entre 0,5 % et 1 % du prix de vente, en fonction de l'importance de ce dernier et de la difficulté du dossier.

Le notaire peut être considéré comme un garant de l'état de droit ou un arbitre impartial des contrats qu'il reçoit et dont il assure la moralité et la sécurité juridique, et ce, dans la mesure où il a pour mission d'authentifier - au moyen d'actes inattaquables - les volontés des contractants, d'alimenter les recettes budgétaires de l'état - par des prélèvements des droits d'enregistrement, des impôts et taxes - et de prévenir les litiges ou procès qui en découlent, évitant ainsi l'engorgement des tribunaux et participant, de ce fait, à la moralisation des relations contractuelles.

D'un point de vue socio-économique, c'est un partenaire nécessaire et important de la famille et de l'entreprise. En effet, son rôle est triple. Au-delà du rôle de rédaction des actes, le notaire peut être un conseiller juridique sur moult questions : droit privé, droit immobilier, droit des affaires, droit des sociétés, droit international privé et aussi sur la fiscalité et la gestion de patrimoine.

Il a également pour mission d'informer, impartialement, les parties sur la portée des engagements qu'elles prennent. Il joue aussi un rôle de sécurité et de prévention. En effet, du fait de la rédaction d'actes juridiques, le notaire est en mesure de prévenir les litiges entre les parties. Il veille sur les documents et actes publics et effectue les diverses formalités fiscales et juridiques; nécessaires à la perfection des contrats selon les dispositions légales. La finalité étant, pour les parties, de se mettre à l'abri de toute irrégularité vis-à-vis de la législation en vigueur.

Le notaire assume le rôle de conciliateur et de médiateur. Face à un désaccord entre les parties, le notaire est le mieux placé pour chercher et aboutir à des solutions intermédiaires et mettre fin aux divergences à l'amiable. Pour accomplir son devoir, le notaire a des frais liés à l'emprunt. Ce sont les frais liés à l'acquisition qui couvrent en réalité les frais et taxes, de nature totalement différentes. Pour l'essentiel, les notaires se contentent de les collecter puis de les reverser à leur destinataire final, qui sont l'Etat et les collectivités locales.

Les frais recouvrent la rémunération proprement dite du notaire, qui est fixée selon un barème national, en fonction du prix de la vente; les droits et taxes liés à l'acquisition (droit d'enregistrement, taxe de publicité foncière ou TVA selon que le bien est ancien ou neuf, salaire du conservateur des hypothèques, droits de timbre, ...) ; les frais et débours, c'est-à-dire l'ensemble des frais engagés pour constituer le dossier (extrait cadastral, état hypothécaire, ...).

Tous ces frais seront évidemment justifiés par le notaire ; en pratique, celui-ci vous demandera, le jour de la signature de l'acte de vente, une provision devant, en principe, couvrir la totalité de ces frais, et un peu plus. Puis, quelques mois après, il vous adressera un état détaillé de l'ensemble des frais engagés pour l'acquisition, habituellement accompagné d'un chèque représentant la différence entre le montant de la provision et celui du coût réel de l'opération.

Sauf cas exceptionnels, les frais de notaire doivent être payés le jour de la signature de l'acte authentique ; c'est aussi ce jour là que l'acquéreur doit verser la somme correspondant au prix d'achat, diminuée des sommes qu'il aurait déjà versées au moment de la signature de l'avant contrat, notamment l'indemnité d'immobilisation. Exemple : les droits d'enregistrement relatifs à un acte de mainlevée d'hypothèque sont de 0,5% du montant de l'hypothèque, étant précisé que lorsque l'opération de crédit à été passée avec un établissement bancaire la mainlevée d'hypothèque est enregistrée gratuitement.

La taxe foncière est de 150,00 DHS. Quant aux émoluments du notaire, en cas de revente du bien immobilier, ils ne font pas l'objet d'une tarification et dépendent de l'importance et de la difficulté du dossier.
La propriété immobilière
HOUCINE SEFRIOUI, notaire à Casablanca,

Maroc,conseiller exécutif de l’UINL,

Chargé d’affaires de l’UINLà l’ONU , à l’Unesco,

au Vatican et à la Haye(DIP)vice-président de l’institut international d’histoire du notariat

LA PROPRIETE IMMOBILIERE LES DROITS REELS

I/- La législation foncière Marocaine s’étale sur trois périodes :

- Avant 1912

- De 1912 à 1956 = (régime du protectorat)

- Depuis 1956 = (sous l’indépendance)§

1/- REGIME ANTERIEUR AU PROTECTORAT : (jusqu’en 1912)

1912 est la date d’établissement des protectorats au Maroc.La propriété immobilière privée dite « MELK » et les droits réels qui en dérivent ne faisaient seulement l’objet que d’acte dit : « adoulaire », par lequel les deux adouls rédacteurs instrumentaires, consignaient le témoignage individuel ou collectif (LAFIF) des parties, relatif à l’immeuble concerné, sans aucune quelconque garantie, ni sécurité de publicité, d’où les conflits nombreux, innombrables, longs et coûteux.Ces actes obéissaient quant au fond au seul droit musulman d’essence coranique.

§ 2/- REGIME DES REFORMES DE 1912 à 1956 :

L’établissement des protectorats français au centre, espagnol au Nord et au sud, et international à Tanger, a été marqué par la mise en place des réformes inspirées des réglementations internationales, expérimentées dans la plupart des pays européens, et plus particulièrement l’acte « TORRENS », du nom de son auteur Robert TORRENS alors gouverneur général d’Australie . L’idée fondamentalement retenue, dans la réforme consistait à créer au Maroc, un « livre foncier » véritable état civil de la propriété foncière, visant son individualisation tant topographiquement que juridiquement, et ce par :



a)- La reconnaissance de ses situations précises, limites contenance et consistance.

La publicité la plus large du droit de propriété, origine et charges l’affectant et ultérieurement toutes les mutations ou ses modifications successives.Cette législation, signalons-le, n’a pas manqué de prendre en considération d’une part très large des principes de droit musulman, régissant la matière, et qui ont cohabité sans aucun heur, ni contradiction avec ceux du droit Romain et des conventions internationales, contribuant ainsi, à la mise en valeur du Maroc (à la recherche de la sécurité immobilière, la libre circulation des biens, et le développement du crédit immobilier). La législation foncière fut instituée par deux dahirs organiques : - 12 Aout 1913- 2 juin 1915, divisé en 14 titres (sur les immeubles, la propriété, l’usufruit, l’emphytéoses, la superficie, les servitudes etc…) et dont les grandes lignes se résument en :

1°/- une procédure spéciale visant à fixer définitivement la situation topographique et juridique précise de l’immeuble, de manière à « purger » la propriété et la débarrasser de tout ce qui est antérieure à son immatriculation.

2°/- Une force probante des inscriptions figurant sur le titre foncier.

3°/ Une publicité de tous les droits portés sur le livre foncier.

4°/- Individualisation par immeuble (et non par personne) de tous les droits réels immobiliers et charges foncières.

5°/- Un contrôle préalable de tous les documents avant leur inscription sur le livre foncier, sous la responsabilité directe du Conservateur investi d’un pouvoir de contrôle de la légalité sur les actes présentés.

6°/- Une facilité de transmission des immeubles et d’inscription des gages immobiliers.



§ 3/- REGIME FONCIER DEPUIS 1956 SOUS L’INDEPENDANCE :

Sous l’indépendance, le régime foncier précité n’a subit aucun des phénomènes de rejet rencontré dans la plupart des pays nouvellement décolonisés.Bien au contraire, il s’est amélioré au fil des jours du fait de la compatibilité de ses principes

- avec ceux du droit musulman préexistants,

- avec le tempérament tolérant des marocains, à leurs besoins de sécurité, et de libre circulation des biens .

-la législation foncière, édictée sous l’indépendance, s’est marquée par un caractère moderne et surtout « social » marquant ainsi l’importance de l’intérêt public.Mais dans le fond la propriété continue à savoir un caractère « patrimonial » : la terre, la maison, véritable attache familiale, maintient un attachement profond et farouchement défendu par son propriétaire pour son bien, et par amour de la terre.Ceci dit :

QUID DE LA PROPRIETE IMMOBILIERE ET DES DROITS REELS IMMOBILIERES.

La propriété immobilière au Maroc, stipule l’article 9 du dahir du 2 juin 1915 :

Est le droit :« de jouir, de disposer d’immeuble par nature ou par destination, « pourvu qu’on en fasse pas un usage prohibé par la loi ou les « règlements ».(

texte identique aux articles 544, 546 du Code Civil. Les droits réels, déterminés par l’article 8 du Dahir du 02/06/1915 :

Autorisant leurs : « titulaires à jouir de la chose d’autrui « … d’une façon ILLIMITEE, à charge d’en « conserver la substance ».article 578 du code civil français.

L'USUFRUIT : « un droit de jouissance, sur un immeuble appartenant à « autrui établi par la loi ou par la volonté de l’homme ».les articles 35 et 36 du dahir du 02/06/1915 reproduisent textuellement les articles 578 et 579 ducode civil français.

LA SUPERFICIE : « Le fait de posséder des bâtiments et ouvrages « ou plantations sur un fonds appartenant à autrui ».articles 97 = 558 du code civil français.

SERVITUDE : « Les textes des articles 108, 109 qui les définissent sont « empruntés aux dispositions françaises de l’article « 637 ».

EMPHYTHEOSE : S’inspirant de la loi française du 25 juin 1902, devenue le code rural :«L’emphytéose est un droit de jouissance sur un « immeuble immatriculé appartenant à autrui, résultant « d’un contrat spécial d’une durée de plus de 18 ans et « ne pouvant dépasser 99 ans, ni se prolonger par tacite « reconduction ». Aux droits réels précités, largement connus et familiers aux Européens, s’ajoutent ceux du droit musulman que nous nous efforcerons de résumer ci-après :

1/ - LE DROIT DE ZINA : C’est l’embellissement, l’amélioration, le droit pour un occupant qui a édifié de ses deniers, une construction sur un terrain habous, domanial ou privé d’avoir la jouissance perpétuelle de ce terrain moyennant redevance et la propriété totale des superficies.



2/ - LE DROIT DE « HAOUA » : Consiste pour une personne de posséder un étage ou construction au dessus d’un immeuble (RDCH) appartenant à un autre propriétaire.

3/ - LE DROIT DE «GZA » : Contrat de location perpétuelle d’une terre habous avec faculté de bâtir ou de planter, (art.179 et 198 du Dahir du 2 juin 1915).

4/ - LE DROIT DE HABOUS : Biens immobilisées par le fondateur musulman dont la jouissance profite au bénéficiaire, qu’il désigne (une mosquée ou un successible).

A ceux-là s’ajoutent d’autres moins importants tels que : Manfaa, guerlsa, istijar etc…Ces droits réels immobiliers « coutumiers » musulmans, constituent un démembrement du droit spécial au Maroc, confèrent aux propriétaires du sol de concéder l’occupation à un tiers à charge pour ce dernier de remplir pour son exploitation, certaines conditions et délais déterminés dans le contrat.

Ces droits réels coutumiers de droit musulman, séculairement ancrés dans les anciennes médinas, des villes impériales, Fès, Meknès, Rabat, Salé et Marrakech, n’ont nullement aucune existence dans les villes nouvelles construites depuis plus d’un demi-siècle, à travers tout le territoire national du fait que les morcellement et lotissements créés depuis 1914, n’avaient obéi qu’aux seules règles du nouveau régime foncier.

Sous l’influence de la pratique notariale, et du fait de l’importance que prend notre fonction, les conventions se font de plus en plus sous la forme authentique au détriment de l’acte adoulaire et plus particulièrement de l’écrit sous seing privé.Actuellement, et depuis quelques années, l’influence de la pratique notariale est telle que tous les intéressés, et à leur tête, les conservateurs de la propriété foncière et des hypothèques, tirent et ne cessent de tirer audacieusement et à toutes occasions l’alarme sur les multiples dangers des écrits S.S.P, se résumant en :

- des erreurs croissantes, volontaires ou par omission.



- L’absence totale de responsabilité des rédacteurs.

- L’insuffisance dans le contenu des conventions.

D’où la tendance à l’abolition du S.S.P devenue de plus en plus impérieuse et urgente pour céder la place à la légalité et la responsabilité qu’incarne l’acte authentique (notarié ou adoulaire).

PROPOSITION DE REFORME

I/- « Tout acte a caractère immobilier sujet a publicité « sur les registres fonciers, doit, SOUS PEINE DE « NULLITE être dressé en la forme authentique :« Adulaire ou Notariée ». .Le Droit immobilierIl existe au Maroc deux régimes des biens:-les biens des collectivités -les biens MELK propriété privée des particuliers.-Chacune des deux catégories, est divisée en 2 régimes:-les biens immatriculés à la conservation foncière:--Les biens immatriculés à la conservation foncière sont soumis à la loi (Dahir: ordonnance Royale) du 12 août 1913 et les textes suivants

1. --Ce régime trouve son origine dans „l’act Torrens“ (loi Australienne du nom de son auteur Sir R.TORRENS, adoptée par le parlement d’Australie en1858). --En résumé, c’est le propriétaire qui suit la propriété, et non l’inverse; soit un „Titre Foncier“ pour le bien délimité topographiquement sur le terrain. Le „Livre Foncier“ contient tous les droits réels, origines, situation juridique exacte et réelle.--les biens non immatriculés-1Un recueil de textes de lois se trouve sur le site suivant: http://www.justice.gov.ma/fr/textesdereferences/index.asp

-relèvent du droit musulman, et les actes sont établis exclusivement en la forme adulaire (traditionnelle); et peuvent par la suite faire l’objet d’une „réquisition d’immatriculation“..

-facultativement, ces contrats peuvent faire l’objet d’ecrit sous sein privé.

La vente d’immeubles Toute personne qui acquiert un droit immobilier, bien entendu sur la foi des inscriptions figurant au titre foncier en question, voit son droit définitivement consolidé par son inscription sur le titre, indispensable pour que l’acte (notarié d’acquisition) produise tous ses pleins effets.

L’inscription produit non seulement un effet constitutif du droit réel, mais a également, - par le poids de l’acte notarié - à la fois, la force probante, et la force exécutoire, car seuls les droits inscrits dans les livres fonciers font preuve

– irréfutable et intangible

– aussi bien à l’égard des tiers, qu’à celle des parties co-contractantes elles-mêmes.

Ce régime procure évidemment toute sécurité et garantie aux tiers acquéreurs inscrits.

A NOTER ESSENTIELLEMENT QUE Depuis le 8 novembre 2002.) , les notaires , se sont vus attribuer,( concurremment avec les adouls et les avocats agrèes près la cour suprème) la compétence de recevoir les actes,

en matière devente d’immeubles en copropriété, ( loi 18.00)

*vente d’immeubles en etat futur d’achèvement VEFA : loi 44.00*la location - vente : loi 52.00.

D‘autres contrats Les contrats notariés – établis au Maroc par les notaires de type latin - sont textuellement les mêmes que ceux établis par leurs Confrères collègues européens ou latino-américains, sans aucune quelconque différence.

Droits réels sur un bien immobilier Le régime hypothécaire, est réglementé par le Dahir (Loi) du 2 juin 19152.Il n’a retenu que deux privilèges:1. celui des droits du Trésor bien entendu à défaut de mobilier,2Un recueil de textes de lois se trouve sur le site suivant: http://www.justice.gov.ma/fr/textesdereferences/index.asp
Conseil Juridique
Investir à l’étranger est souvent une nécessité pour les entreprises afin de faire connaître leurs produits, de diversifier leurs investissements, de se rapprocher de leurs clients, de faire face à la concurrence internationale, de s’imprégner des évolutions qui ont pu se produire dans les tous les domaines ailleurs dans le monde.

Investir au Maroc c’est tout d’abord répondre aux mêmes besoins mais aussi bénéficier de quelques arguments supplémentaires pour les investisseurs originaires des pays de l’Europe de l’Ouest à savoir une proximité culturelle, l’usage courant du français, de l’espagnol et de l’anglais, une législation moderne, favorable aux investisseurs étrangers et proche de celle de leurs pays d’origine, une monnaie stable, une liberté d’association, de circulation, d’expression exceptionnelle, des compétences variées et disponibles, des infrastructures modernes (ports, aéroports, transports, etc.), un climat très agréable et des sites naturels splendides. Toutefois, investir à l’étranger implique de s’adapter aux lois et règles, aux habitudes, aux us et aux coutumes. L’investisseur dispose généralement de peu de temps et l’efficacité est sa première qualité.

Question : Comment être certain d’accomplir toutes les formalités nécessaires en faisant vite et bien ?

Réponse : en s’adressant à un cabinet composé de spécialistes performants dans leurs domaines de compétence, rompus aux habitudes et aux besoins des investisseurs tant en Europe qu’au Maroc. Un cabinet installé depuis de nombreuses années au Maroc et dont les experts sont eux-mêmes des résidents confrontés quotidiennement aux exigences des relations d’affaires et disposant de partenariats multiples et privilégiés avec les acteurs économiques les plus variés : expert-comptable, notaire, architecte, avocat, agents immobiliers, banques, administrations, etc ...

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Promoteurs Immobiliers
Les promoteurs immobiliers personnes morales ou physiques relevant du résultat net réel, agissant dans le cadre d’une convention conclue avec l'Etat pour la réalisation d’un programme de construction de 1.500(au lieu de 2500) logements sociaux étalés sur une période maximum de 5 ans à compter de la date de délivrance de l’autorisation de construire, sont exonérés de la T.V.A et bénéficient d’une réduction de 50% de l’I.S et de l’I.R au titre de l’exercice 2008. Au delà de cette période l’imposition est établie au taux normal en vigueur.
- les promoteurs immobiliers, personnes morales ou personnes physiques relevant du régime du résultat net réel, pour l’ensemble de leurs actes, activités et revenus afférents à la réalisation de logements de faible valeur immobilière totale (V.I.T.), tels que définis ci-après, destinés en particulier à la prévention et la lutte contre l’habitat insalubre, sont exonérés des impôts, droits et taxes suivants :
- de l’impôt sur les sociétés ;
- de l’impôt sur le revenu ;
- de la taxe sur la valeur ajoutée ;
- des droits d’enregistrement.

On entend par logement de faible valeur immobilière (V.I.T.), toute unité d’habitation dont la superficie couverte hors oeuvres est d’environ cinquante (50) à soixante (60) mètres carrés et la valeur immobilière totale n’excédant pas cent quarante mille (140.000) dirhams, taxe sur la valeur ajoutée comprise.
En outre, lorsque le logement construit conformément aux conditions ci dessus fait l’objet d’une cession, le prix de la première vente ne doit pasexcéder cent quarante mille (140.000) dirhams.
La valeur immobilière totale comprend le prix du terrain, le coût de la construction principale et des annexes, ainsi que les frais d’adduction d’eaux et de branchement d’égouts, d’électricité et de téléphone. Peuvent bénéficier de ces exonérations, les promoteurs immobiliers précités qui s’engagent, dans le cadre d’une convention, assortie d’un cahier des charges, à conclure avec l’Etat, à réaliser un programme de construction intégré de cinq cent (500) logements en milieu urbain et/ou cent (100) logements en milieu rural, compte tenu des critères retenus ci-dessus :
- ces logements sont destinés à titre d’habitation principale, à des citoyens dont le revenu mensuel ne dépasse pas une fois et demi (1,5) le salaire minimum interprofessionnel garanti ou son équivalent, à condition qu’ils ne soient pas propriétaires d’un logement dans la commune considérée.
- lesdits logements doivent être réalisés conformément à la législation et la réglementation en vigueur en matière d’urbanisme, dans le cadre du programme d’habitation ne dépassant pas le rez-de-chaussée et trois (3) niveaux.
- ce programme de construction doit être réalisé dans un délai maximum de cinq (5) ans à partir de la date d’obtention de la première autorisation de construire.
- Ce programme de construction doit être réalisé dans un délai maximum de cinq (5) ans à partir de la date d’obtention de la première autorisation de construire.
- Les promoteurs immobiliers précités sont tenus de déposer une demande d’autorisation de construire auprès des services compétents dans un délai n’excédant pas six (6) mois, à compter de la date de conclusion de la convention. A défaut, cette dernière est réputée nulle.
- Ils doivent également tenir une comptabilité séparée pour chaque programme et joindre à la déclaration prévue aux articles 20, 82, 85 et 150 du code précité :
- un exemplaire de la convention et du cahier des charges en ce qui concerne la première année ;
- un état du nombre des logements réalisés dans le cadre de chaque programme, ainsi que le montant du chiffre d’affaires y afférent. Afin de bénéficier de l’exonération des droits d’enregistrement, le promoteur immobilier doit :
- inclure dans le contrat d’acquisition son engagement à réaliser le programme dans le délai fixé ci-dessus ;
- produire une caution bancaire ou une hypothèque en faveur de l’Etat dans les conditions et selon les modalités fixées par l’article 130- II du code précité.
Cette exonération est applicable aux conventions conclues durant la période allant du 1er janvier 2008 au 31 décembre 2012.
- Les promoteurs immobiliers qui agissent dans un cadre conventionnel avec l’Etat à compter du 1 janvier 2008, en vue de réaliser, dans un délai maximum de 3 ans, un programme de construction de cités, de résidences et de campus universitaires constitués d’au moins 250(au lieu de 500) chambres dont la capacité d’hébergement est au maximum de deux (2) lits par chambre, bénéficient de:
- l’application du taux réduit de 17.5% au titre l’impôt sur les sociétés et de 20% au titre de l’impôt sur le revenu au titre des revenus provenant de la location desdites constructions pendant les cinq premières années.

- l’exonération totale des droits d’enregistrement en ce qui concerne l’acquisition de terrains nus ou constructions destinées à être démolies, de la taxe sur la valeur ajoutée, de la taxe professionnelle et de la taxe des services communaux.
Réglementation Maison d'hôtes 1ère catégorie
A) Conditions générales : La maison d’hôtes classée «Première catégorie » est un établissement caractérisé par son architecture marocaine traditionnelle, sa décoration et son ameublement de style typique marocain.
Les prestations et le confort doivent être de qualité. Le service du petit déjeuner est obligatoire.
Les chambres, suites et les locaux communs doivent dénoter un aspect luxueux sur le plan de l’aménagement et de l’équipement.
La maison d’hôtes « première catégorie » doit également présenter les caractéristiques suivantes :
- avoir une situation bien sélectionnée ;
- avoir une entrée accueillante, bien éclairée la nuit et signalée par un panonceau portant le nom et la catégorie de l’établissement ;
- disposer d’un parking gardé jour et nuit (*1). B ) Salons, hall de réception :
La réception doit être luxueusement décorée et marquée du cachet traditionnel marocain et comprendre les services suivants :
- bureau ou comptoir d’accueil ;
- conciergerie ayant à sa disposition portier, chasseur ;
- cabines téléphoniques insonorisées ;
- téléphone, fax ;
- salon marocain doté d’un ameublement d’excellente qualité ;
- patio ou cour intérieure ;
- décoration typique marocaine composée de : Pièces d’art, tableaux sur le Maroc, lustres, sculptures de style traditionnel...etc ;
- ameublement typique composé de : Banquettes, sièges, tapis marocains, mobilier en bois sculpté ou peint...etc.
L'établissement doit disposer d’un service de restauration (*2) .
(*1) le parking peut être substitué par des lieux d’arrêts à proximité ou aux environs de la maison d’hôtes spécialement réservés pour les clients. (*2) Si l’établissement dispose de plus de dix (10) chambres.
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Les sanitaires dans les locaux communs :
Des toilettes communes séparées pour hommes et femmes doivent être prévues dans les locaux communs. Ces locaux doivent être dotés des équipements nécessaires suivants: Cabinets de toilette avec abattant et balayettes au niveau des cuvettes, urinoirs en nombre suffisant, lavabos avec eau courante chaude et froide (robinets mélangeurs ou des mitigeurs), sèche mains électriques, boîtes à rebuts et distributeurs de savon liquide, désodorisants et aération suffisante (fenêtres ou gaines dotées de ventilateurs).
C) Habitabilité : La maison d’hôtes classée «première catégorie » doit disposer d’un minimum de (05) chambres et/ou suites et d’un maximum de trente (30) chambres et/ou suites.
C - 1) Les chambres:
Les chambres doivent avoir une superficie minimale de 14 m2 et être dotées :
- -
- -
-
d’un éclairage naturel et artificiel suffisant ; de rideaux d’occultation opaques de bonne qualité ; d’un système de climatisation chaud et froid ;
d’une literie de qualité supérieure et de dimension confortable (Grand lit deux personnes King size, ou lits jumeaux de 1,40 m X 2,00 m) ;
d’un mobilier raffiné, comprenant au minimum :
- une penderie ou armoire ; - deux tables et deux lampes de chevet, un commutateur tête de lit ; - tapis ou descentes de lit ; - une écritoire avec le nécessaire pour écrire ; - une coiffeuse avec tabouret ; - un appareil téléphonique ; - un fauteuil par personne et une table basse ; - un Porte-bagages ; - un téléviseur relié par satellite; - un mini bar ; - un coffre fort individuel .
C - 2) Les Suites :
Les suites doivent avoir une superficie de 25 m2 (salle de bain et penderie non-inclues). Elles doivent être luxueusement aménagées, et décorées et comprendre , outre les commodités et l’ameublement requis pour les chambres :
- un salon privé avec un mobilier de grande qualité ; - un appareil téléphonique supplémentaire ; - un téléviseur supplémentaire ; - un tapis de qualité supérieure.
C - 3) Les sanitaires :
Les chambres et/ou les suites doivent être équipées de salles de bain complètes d’une superficie au moins de 08 m2 comprenant : baignoire avec système antidérapant, poignée de sécurité, lavabo avec mitigeur, W.C isolé et bidet (facultatif).
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La salle de bain doit être luxueuse, dotée d’une aération naturelle ou artificielle par gaine avec ventilateur et dotée :
- d’un revêtement de sol et de mur de haute qualité ; - d’eau chaude en permanence ; - d’un linge de toilette de qualité supérieure muni de patères ; - de produits d’accueil de 1ère qualité.
D) Dépendances et installations de service :
D-1) Salon (s) - bar:
La superficie du(de)(s) salon(s) doit être supérieure ou égale à 10% de la surface totale des chambres, et peut être limitée, en cas de problèmes techniques dûment justifiés, à 40 m2. Ce local doit être luxueusement aménagé, particulièrement confortable et en parfait état d’entretien.
D-2) Room- Service :
Un Room - service doit être prévu si l’infrastructure le permet pour assurer le service dans les chambres 24 h/24h (chariots, cloches à assiettes, cartes de mets,...).
D-3) Cafétéria :
Une cafétéria dûment équipée doit être aménagée dans un local indépendant offrant, exclusivement à la carte, le petit déjeuner pour la clientèle. Ce local doit être suffisamment aéré et comprendre :
- un matériel d’exploitation en nombre suffisant (couverts, assiettes en porcelaine, verrerie de haute qualité, ...etc) ;
- un matériel de fonctionnement (machine à café, moulin à café...etc.).
D-4) Patio ou cour intérieure :
Cet espace doit être ombragé et peut être agrémenté, éventuellement, d’une fontaine ou planté d’arbres. Il peut servir également de salon - cour pour servir le petit déjeuner.
D-5) Cuisine :
Si l’établissement assure à la clientèle des prestations complémentaires telles que le déjeuner ou le dîner, une cuisine doit être prévue à cet effet. Celle-ci doit être étudiée et équipée de façon à assurer un service rapide et de qualité. Sa superficie doit être proportionnelle au nombre de clients traités par l’établissement.
Le personnel de cuisine doit porter la tenue réglementaire et respecter les règles d'hygiène corporelle et vestimentaire.
La cuisine doit être aménagée et équipée de la manière suivante :
- un sas de séparation doit être prévu entre la cuisine et la salle de restauration de manière que ni les odeurs ni le bruit émanant de la cuisine ne puissent constituer une gêne pour la clientèle ;
- le sol de la cuisine doit être doté d’un carrelage antidérapant étanche ;
- les murs de la cuisine doivent être carrelés à une hauteur de 1.60 m, de couleur claire et facilement lessivable ;
- les locaux doivent être aérés et ventilés, les filtres du système de ventilation de la hotte d'extraction doivent être régulièrement nettoyés ou changés ;
- toutes les fenêtres ou ouvertures doivent être munies de moustiquaires ;
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- une aire de cuisson constituée de matériel de fonctionnement nécessaire qui doit comprendre au moins quatre feux vifs, des plaques chauffantes et des fourneaux, tables de travail en inox, un passe de service, fours, friteuses.... ;
- une aire pour la préparation de la cuisine froide ; - une aire pour la préparation du poisson ; - une aire pour la préparation des viandes ; - un local pâtisserie dûment équipé et aéré ;
- la chambre froide, les réfrigérateurs et les congélateurs doivent être en nombre suffisant, équipés de thermostats et voyants lumineux. La chambre froide doit être équipée également d'une sonnette d'alarme. L'utilisation d'étagères et de cageots en bois est strictement interdite. Un gilet anti - froid est obligatoire ;
- un local ou une aire isolée réservée aux plonges (vaisselle /légumes/fruits). Elle peut - être séparée des autres plans de travail par une distance suffisante ou par une séparation physique à l'aide d'une cloison en verre ou d'un mur carrelé à une hauteur de 2m ;
- une cave du jour dans un endroit aéré et accessible ;
- un économat réglementaire composé de deux locaux distincts bien aérés, réservés respectivement au stockage des denrées alimentaires et aux produits d'entretien. En aucun cas, les produits d'entretien ou de désinfection ne doivent être stockés dans le même endroit où sont stockées les denrées alimentaires (risque de pollution et de confusion) ;
- les bacs à ordures doivent être dotés d'un système de commande à pied facilement lessivable, munis de sacs de poubelle en plastique étanche à usage unique et placés à proximité des plans de travail;
- des lave- mains doivent être dotés d'un système de commande à pied et installés à proximité des postes de travail. Ceux ci devront être équipés de robinets mélangeurs d’eau chaude et froide, de distributeurs de savon liquide antiseptique, de brosses à ongle, de sèche - mains électriques ou d'essuie - mains à usage unique.
E) Les locaux du personnel:
Les locaux du personnel doivent être en parfait état de propreté munis d’un système de ventilation adéquat,, bien équipés et comprendre un réfectoire, une salle de repos, des vestiaires séparés pour hommes et femmes ( à raison d’une douche, d’un lavabo et d’un W-C pour 20 personnes), des armoires individuelles et éventuellement des dortoirs ou chambres individuelles.
Ces locaux doivent être équipés de toilettes munies de cuvettes et balayettes. Les lavabos doivent être situés à proximité des toilettes et munis de robinets mélangeurs d’eau chaude et froide, de distributeurs de savon liquide antiseptique toujours en état de fonctionnement, de brosses à ongle et d’essuie-mains à usage unique ou de sèche mains électriques.
F) Prestations de service - Personnel :
La maison d’hôtes 1ère catégorie doit disposer de (0,9) employé par chambre. Tout le personnel de l’établissement doit être issu d’une école hôtelière ou d’un centre de formation spécialisé ou bien, justifier d’une formation ou d’un apprentissage adéquat. L’ensemble doit être affilié à la C.N.S.S conformément à la réglementation en vigueur.
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F-1) La direction :
Le directeur de l’établissement doit être de bonne moralité, titulaire d’un diplôme en tourisme ou avoir bénéficié d'une formation en hôtellerie ou justifier d’une expérience en matière de gestion d’unités touristiques ;
F-2) Réception - Restaurant:
Le personnel de la réception et celui du restaurant doivent être constamment en tenue traditionnelle marocaine et parler, au moins, outre la langue arabe, deux langues étrangères dont le français.
F-3) Etages - Chambres : L’entretien des chambres doit être assuré par une gouvernante qualifiée, assistée de femmes de chambres et/ou de valets de chambres.
F-4) Service de nuit :
Une permanence de nuit doit être assurée au niveau des services : réception, étages et entretien.
G) lingerie - Buanderie :
La maison d’hôtes classée «première catégorie » doit assurer un service de lingerie - buanderie pour la clientèle résidente (*1). La lingerie doit comprendre : une machine à laver, une essoreuse, une calandreuse, un séchoir. La lingerie doit être séparée de la buanderie et doit disposer d’étagères de rangement et d’un stock de linge à raison de trois jeux par chambre au minimum.
H) Animation :
La maison d’hôtes «Première catégorie » doit proposer à sa clientèle diverses activités selon la région d'implantation :
- ski nautique, canoë, équitation, golf, pêche, chasse , randonnées pédestres ou autres, tennis, V.T.T, proposition de circuits en 4x4 ;
- salles de jeux de société ;
- piscine (si l’infrastructure le permet) ;
- l'établissement doit disposer de documentation sur le Maroc et procéder à l'organisation d'expositions d’œuvres d’art marocain...etc..
I)Divers :
L’affichage des prix est obligatoire au niveau de la réception et des chambres.
Un livre de réclamations doit être mis à la disposition de la clientèle dans un endroit visible au niveau de la réception.
D’une salle polyvalente disposant d’un équipement complet pour conférences, banquets, séminaires.... etc., (si l’infrastructure le permet).
D’un système de climatisation chaud et froid installé au niveau de tous les locaux communs (restaurant, Bar, Salons, Réception, Hall,...).
D'un local pour la garderie d'enfants. (*1) Prestation facultative, si celle-ci est sous traitée
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Disposer d'un service d’assistance médicale dirigé par un médecin de garde conventionné. Ce service comprend une infirmerie dirigée par une infirmière attitrée pour dispenser aux clients en cas d’urgence les soins de première nécessité et assurer aux employés une assistance médicale adéquate et permanente.
Disposer de brochures en plusieurs langues dont l’arabe contenant des informations sur l’établissement, son emplacement et sur sa localité d’implantation et qui doivent être mises à la disposition de la clientèle au niveau de la réception.
D'un service d’entretien, pour assurer en permanence le bon fonctionnement de toutes les installations et de tous les équipements. L’utilisation de sommiers à ressorts est strictement interdite.
J) Sécurité :
Le personnel de l'établissement doit être initié à l’utilisation des moyens de lutte contre l’incendie et aux opérations de secourisme.
L'établissement doit être doté :
- d’une liaison téléphonique directe avec les services de la protection civile ;
- d’un éclairage sécurité qui doit être installé au niveau de tous les locaux communs, les couloirs et les circulations ;
- de plans d’évacuation clairs et visibles avec consignes de sécurité incendie en arabe et en langues étrangères qui doivent être affichés dans les chambres, les couloirs et les locaux communs ;
- d’escaliers et d’issues de secours signalisés en arabe et en langues étrangères ;
- de moyens suffisants de lutte contre l’incendie qui doivent être signalisés et installés dans tous les locaux communs, les étages et les services techniques (extincteurs dont ceux à déclenchement automatique au niveau de la chaufferie, détecteurs de fumée...etc.. (Pour les établissements situés hors des médinas, ces moyens doivent être renforcés par des R.I.A et des bouches d’incendie).
Tous les équipements techniques de l’établissement doivent être conformes aux normes de sécurité en vigueur.
K) Hygiène et environnement :
L'établissement doit respecter les normes d'hygiène et environnementales en vigueur et doit être doté :
- d’un système pour le traitement régulier sur place des eaux de la piscine qui doivent être analysées périodiquement par un laboratoire officiel autorisé ;
- l'établissement doit procéder régulièrement à la désinsectisation et à la dératisation de tous ses locaux par un organisme agréé, les contrôles doivent être enregistrés sur un registre spécial et remis en cas de besoin aux organismes de contrôle ;
- l'établissement doit être doté d'une chambre de conditionnement des ordures (lorsque l’infrastructure le permet) dûment carrelée, réfrigérée avec porte ajourée située à proximité de l’entrée du service. Ce local doit être géré de manière à être propre en permanence et prévenir la contamination des denrées alimentaires, de l’eau potable, des équipements et des locaux. A défaut, un espace réservé à cet effet.
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La maison d'hôtes est dite «maison de charme» lorsqu'elle dispose, en sus des caractéristiques exigées pour la première catégorie, des critères suivants :
- être située dans un site de haute valeur touristique, distinguée par son architecture traditionnelle marocaine exceptionnelle et par la présence de : grands patios et jardins fleuris et arborés, parcs, piscine, hammam et jacuzzi ;
- avoir une décoration soignée et raffinée par des objets rares et antiques ;
- présenter une gastronomie de luxe marocaine et internationale ;
- être dotée d'un minimum de moyens d’hébergement, sous forme de chambres et de suites, dont le nombre varie de 20 à 40 chambres. Les chambres et les suites doivent avoir respectivement une superficie minimale allant de 20 à 30 m2 ;
- être dotée d'un centre de remise en forme (sauna, hammam, jacuzzi, hydrothérapie, massages, soins du corps et du visage...).
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Source : Bulletin Officiel N° 5192 Du 12 Moharrem 1425 (04 Mars 2004)
http://www.tourisme.gov.ma/docspdf/Normes09-2003.pdf
Réglementation Maison d'hôtes 2ème catégorie
Maisons d'hôtes «deuxième catégorie»
A) Dispositions générales : La maison d’hôtes classée «deuxième catégorie » est un établissement caractérisé par son architecture typiquement marocaine, par sa décoration et son ameublement de style traditionnel marocain.
Les prestations et le confort doivent être de qualité. Le service du petit déjeuner est obligatoire.
La maison d’hôtes «deuxième catégorie » doit:
- Être facile d’accès ;
- Avoir une entrée bien éclairée la nuit et signalée par un panonceau apparent portant le nom et la catégorie de l’établissement ;
- Disposer d’un parking gardé jour et nuit (à proximité de l’établissement ou plus loin) (*1).
B) Salon, Hall de réception :
B-1) La réception doit être décorée et marquée du cachet traditionnel marocain et doit comprendre les services suivants : - Bureau ou comptoir d’accueil ;
- Coffre fort général ;
- Conciergerie ;
- Téléphone et fax, cabines téléphoniques insonorisées.
La maison d'hôtes «deuxième catégorie» doit comprendre également :
- Un salon marocain ;
- Un patio ou une cour intérieure ;
- Une décoration typique marocaine composée de : Pièces d’art, tableaux sur le Maroc, lustres, sculptures de style traditionnel...etc ;
- Un ameublement typique composé de : Banquettes, sièges, tapis marocain, mobilier en bois sculpté ou peint.... .
L'établissement doit offrir un service de restauration (*2) .
Les sanitaires des locaux communs :
Des toilettes communes séparées pour hommes et dames doivent être prévues dans les locaux communs. Ces locaux doivent être dotés des équipements nécessaires suivants: Cabinets de toilette avec abattants et balayettes au niveau des cuvettes, urinoirs en nombre suffisant, lavabos avec eau courante chaude et froide (robinets mélangeurs ou des mitigeurs), sèche mains électriques, boîtes à rebuts et distributeurs de savon liquide, désodorisants et aération suffisante (fenêtres ou gaines dotées de ventilateur).
(*1) le parking peut être substitué par des lieux d’arrêts à proximité ou aux environs de la maison d’hôtes spécialement réservés pour les clients.
(*2) Si l’établissement dispose de plus de dix (10) chambres . DEAT/DET 09-2003 102
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C) L’habitabilité: La maison d’hôtes classée « Deuxième catégorie » doit disposer d’un minimum de cinq (04) chambres et/ou suites et d’un maximum de vingt (20) chambres et /ou suites.
C - 1) Les chambres:
Les chambres doivent avoir une superficie minimale de 12 m2 et dotées: - D’un éclairage naturel et artificiel suffisant ; - De rideaux d’occultation opaques ; - D’un système de climatisation chaud et froid ;
- D’une literie de qualité (grand lit deux personnes : 1,90 m X 2,00 m ou deux Lits individuels : 1,40 X 1,80 m) ;
- D’un mobilier comprenant au minimum : - Une penderie ou armoire;
- deux tables et deux lampes de chevet ; - un commutateur tête de lit ; - tapis marocain ou descentes de lit ; - un fauteuil par occupant et une table basse ; - un porte bagages ;
- une coiffeuse /écritoire ; - un appareil téléphonique .
C - 2) Les Suites :
Les suites doivent avoir une superficie de 20 m2 (parties mansardées non inclues : salle de bain, penderie). Elles doivent être bien aménagées et décorées et comprendre , outre, les commodités et l’ameublement requis pour les chambres :
- - - -
Un salon privé avec mobilier de qualité ; une table basse ;
un mini-bar ; un téléviseur.
C-3) Les sanitaires :
Les chambres et/ou les suites doivent être équipées de salles de bain complètes d’une superficie de 03m2 au moins comprenant : baignoire avec système antidérapant, poignée de sécurité, lavabos avec robinets mitigeurs, W.C isolé, et bidet (facultatif).
La salle de bain doit disposer également d’une aération naturelle ou artificielle avec gaine munie de ventilateur et dotée :
-D’un revêtement de sol et de mur de qualité ; -D’eau chaude en permanence ; -D’un linge de toilette de qualité muni de patères ; -De produits d’accueil.
D) Dépendances et installations de service :
D-1) Salon (s) - bar:
La superficie du (des) salon (s) doit être supérieure ou égale à 10 % de la superficie totale des chambres. Il doit être bien aménagé, confortable et en parfait état d’entretien.
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D-2) Room- Service :
Un Room - service doit être prévu (Si l’infrastructure le permet) pour assurer le service dans les chambres 24 h/24h (chariots, cloches à assiettes, cartes de mets,...).
D - 3) Cafétéria :
Une cafétéria dûment équipée doit être aménagée, dans un local indépendant, pour la préparation du petit déjeuner. Ce local doit être suffisamment aéré et comprendre :
• Un matériel d’exploitation en nombre suffisant (couverts, assiettes, verrerie...etc.).
• Un matériel de fonctionnement (machine à café, moulin à café...etc.). D- 4) Patio ou cour intérieure :
Cet espace peut servir, éventuellement, de salon - cour pour le service du petit déjeuner.
D-5) Cuisine :
Si l’établissement assure à la clientèle des prestations complémentaires telles que le déjeuner ou le dîner, une cuisine doit être prévue à cet effet. Celle-ci doit être étudiée et équipée de permettre l'application des principes élémentaires d'hygiène et de sécurité alimentaire et d' assurer un service rapide et de qualité. Sa superficie doit être proportionnelle au nombre de clients traités par l’établissement.
La cuisine doit être agencée et équipée de la manière suivante :
- Un sas de séparation doit être prévu entre la cuisine et la salle de restauration de manière à ce que ni les odeurs ni le bruit émanant de la cuisine ne puisse constituer une gêne pour la clientèle ;
- Le sol de la cuisine doit être doté d’un carrelage antidérapant étanche ;
- La cuisine doit être carrelée à une hauteur de 1.60 m, de couleur claire et facilement lessivable ;
- Les locaux doivent être aérés et ventilés, les filtres du système de ventilation de la hotte d'extraction doivent être régulièrement nettoyées ou changées ;
- Toutes les fenêtres ou ouvertures doivent être munies de moustiquaires ;
- Une aire de cuisson constituée du matériel de fonctionnement nécessaire doit comprendre au moins quatre feux vifs, plaques chauffantes et fourneaux, tables de travail en inox, un passe de service, fours, friteuses.... ;
- Une aire pour la préparation de la cuisine froide ; - Une aire pour la préparation du poisson ; - Une aire pour la préparation des viandes ;
- La chambres froide, le réfrigérateur et le congélateur doivent être équipés de thermostats et voyants lumineux. La chambre froide doit être équipée également d’une sonnette d’alarme. L'utilisation de cageots et d'étagères en bois est strictement interdite. Un gilet anti - froid est obligatoire ;
- Un local ou une aire isolée réservée à la plonge vaisselle. Elle peut être séparée des autres plans de travail par une distance suffisante ou par une séparation physique à l'aide d'une cloison en verre ou d'un mur carrelé à une hauteur de 2m ;
- Une cave du jour dans un endroit aéré et accessible ; DEAT/DET 09-2003 104
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- Un économat réglementaire composé de deux locaux distincts bien aérés, réservés respectivement au stockage des denrées alimentaires et aux produits d'entretien. En aucun cas, les produits d'entretien ou de désinfection ne doivent être stockés dans le même endroit où sont stockées les denrées alimentaires (risque de pollution et de confusion) ;
- Les bacs à ordures doivent être dotés d'un système de commande à pied facilement lessivable, munis de sacs de poubelle en plastique étanche à usage unique et placés à proximité des plans de travail;
- Des lave- mains doivent être dotés d'un système de commande à pied et installés à proximité des postes de travail. Ceux ci devront être équipés de robinets mélangeurs d’eau chaude et froide, de distributeurs de savon liquide antiseptique, de brosses à ongle, de sèche - mains électriques ou d'essuie - mains à usage unique.
E) Les locaux du personnel:
Les locaux du personnel doivent être en parfait état de propreté munis d’un système de ventilation adéquat, bien équipés et comprendre un réfectoire, une salle de repos, des sanitaires séparés pour hommes et femmes (à raison d’une douche alimentée en eau chaude, un lavabo et un W-C pour 20 personnes) de même que des vestiaires séparés hommes/femmes dotés d'armoires individuelles. Ces locaux peuvent comporter éventuellement des dortoirs ou des chambres individuelles.
Ils doivent être équipés de toilettes munies de cuvettes et balayettes. Les lavabos doivent être situés à proximité des toilettes et munis de robinets mélangeurs d’eau chaude et froide, de distributeurs de savon liquide antiseptique toujours en état de fonctionnement, de brosses à ongle et d’essuie-mains à usage unique ou de sèche mains électriques.
F) Prestations de service - personnel :
La maison d’hôtes « 2ème catégorie » doit disposer de 0,7 employé par chambre. Tout le personnel de l’établissement doit être issu d’une école hôtelière ou d’un centre de formation spécialisé ou bien, justifier d’une formation ou d’un apprentissage complet. L’ensemble doit être affilié à la C.N.S.S conformément à la réglementation en vigueur.
F-1) La direction :
Le directeur de l’établissement doit être titulaire d’un diplôme en tourisme ou avoir bénéficié d'une formation en hôtellerie ou justifié d’une expérience en matière de gestion d’unités touristiques ; F-2) Réception - Restaurant:
Le personnel de la réception et celui du restaurant doivent être constamment en tenue traditionnelle et parler, au moins, outre la langue arabe, deux langues étrangères dont le français.
F-3) Etages - Chambres : L’entretien des chambres doit être assuré par une gouvernante qualifiée, assistée de femmes de chambres et/ou de valets de chambres.
F-4) Service de nuit :
Une permanence de nuit doit être assurée au niveau des services : réception, étages et entretien.
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J) Animation : La maison d’hôtes « deuxième catégorie » doit proposer diverses activités selon la région d'implantation :
-
Ski nautique, canoé, équitation, golf, pêche , chasse, randonnées pédestres ou autres, tennis, V.T.T, proposition de circuits 4x4 ...etc ;
L'établissement doit disposer de documentation sur le Maroc et procéder à l'organisation d'expositions d’œuvres d’art marocain ;
Salle de jeux de société ; Piscine(si l’infrastructure le permet).
-
- -
H) Divers : L'établissement doit disposer :
- D'une infirmerie dirigée par une infirmière attitrée pour dispenser aux clients en cas d’urgence les soins de première nécessité et assurer aux employés une assistance médicale adéquate et permanente ;
- De brochures en arabe et en langues étrangères contenant des informations sur l’établissement, son emplacement et sur sa localité d’implantation et qui doivent être mises à la disposition de la clientèle au niveau de la réception ;
- D'un service d’entretien pour assurer en permanence le bon fonctionnement de toutes les installations et de tous les équipements ;
- De tableaux des prix affichés obligatoirement au niveau de la réception et des chambres ;
- D’un livre de réclamations qui doit être mis à la disposition de la clientèle dans un endroit visible au niveau de la réception ;
- D’un système de climatisation chaud et froid ; L’utilisation de sommiers à ressorts est strictement interdite.
I)Sécurité :
Le personnel de l'établissement doit être initié à l’utilisation des moyens de lutte contre l’incendie et aux opérations de secourisme.
L'établissement doit être doté :
- D’une liaison téléphonique directe avec les services de la protection civile ;
- D’un éclairage sécurité qui doit être installé au niveau de tous les locaux communs, les couloirs et les circulations ;
- De plans d’évacuation clairs et visibles avec consignes de sécurité incendie en arabe et en langues étrangères qui doivent être affichés dans les chambres, les couloirs et les locaux communs ;
- D’escaliers et d’issues de secours signalisés en arabe et en langues étrangères ;
- De moyens suffisants de lutte contre l’incendie qui doivent être signalisés et installés dans tous les locaux communs, les étages et les services techniques (extincteurs dont ceux à déclenchement automatique au niveau de la chaufferie, détecteurs de fumée...etc.. ). Dans le cas où l’établissement est situé hors médina, ces moyens doivent être renforcés par des R.I.A et des bouches d’incendie) ;
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Tous les équipements techniques de l’établissement doivent être conformes aux normes de sécurité en vigueur.
J) Hygiène et environnement:
L'établissement doit respecter les normes d'hygiène et environnementales en vigueur et doit être doté :
- D’un système pour le traitement régulier sur place des eaux de piscine qui doivent être analysées périodiquement par un laboratoire officiel autorisé ;
- L'établissement doit procéder régulièrement à la désinsectisation et à la dératisation de tous ses locaux par un organisme agréé, les contrôles doivent être enregistrés sur un registre spécial et remis en cas de besoin aux organismes de contrôle ;
- D'une chambre de conditionnement des ordures dûment carrelée, réfrigérée avec porte ajourée située à proximité de l’entrée de service. Ce local doit être géré de manière à être propre en permanence et à prévenir la contamination des denrées alimentaires, de l’eau potable, des équipements et des locaux. A défaut, une aire réservée à cet effet.


Source : Bulletin Officiel N° 5192 Du 12 Moharrem 1425 (04 Mars 2004)
http://www.tourisme.gov.ma/docspdf/Normes09-2003.pdf

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