'était, à coup sûr, une affaire! Cet appartement de 60 m2 au cœur du quartier des Halles, à Paris - poutres apparentes et hauteur sous plafond - avait toutes les chances de partir en un rien de temps, selon l'agent immobilier. Et pourtant, il a fallu plus de trois mois et que le vendeur réduise ses prétentions à 300 000 € (25% de moins que le prix du marché) pour qu'il trouve enfin preneur. De tels exemples ne sont plus rares aujourd'hui.

Partout, à Paris ou à Marseille, en banlieue ou dans la périphérie plus lointaine, pour les appartements comme pour les maisons, les acheteurs deviennent de plus en plus exigeants, même si l'activité ne se dément pas. «Comme les prix sont très élevés, les acquéreurs ne veulent plus prendre le moindre risque», analyse Nathalie Naccache, directrice de l'agence Century Fortis Immo.

Une inquiétude légitime - en huit ans, les prix de l'immobilier ancien ont grimpé de 125% - qui s'est traduite, au troisième trimestre 2006, par une forte baisse des volumes de vente et, surtout, une décélération du rythme de la hausse des prix. Selon les notaires de France, les tarifs n'ont augmenté «que» de 11,1% en un an, contre 15,5% en 2005. Des régions entières, comme l'Ouest, marquent ainsi le pas, avec des progressions inférieures à 10% - à Rennes, par exemple. Aujourd'hui, c'est certain, le marché se tasse un peu partout dans l'Hexagone. «Les niveaux de prix, de plus en plus dissuasifs, finissent par décourager les candidats propriétaires - un phénomène classique en haut de cycle», commente Olivier Eluere, économiste au Crédit agricole. Et ce n'est pas fini. En 2007, les signes d'essoufflement risquent de se multiplier, laissant entrevoir un atterrissage peut-être un peu plus brutal que prévu.

Drôle d'année 2006! Au premier semestre, le marché immobilier a connu, selon la formule d'un professionnel, «un ralentissement du ralentissement de la hausse» et une activité dynamique. Une situation qui s'explique par des facteurs structurels désormais bien connus: une démographie soutenue et la «décohabitation», qui conduisent à la forte croissance du nombre des ménages (320 000 de plus tous les ans, selon Olivier Eluere). La volonté des Français de devenir propriétaires, l'inquiétude sur les retraites et le manque d'attrait ou la crainte des autres placements expliquent, eux aussi, la vigueur de la demande, bien supérieure à l'offre. Pourtant, au troisième trimestre 2006, ce marché qui jusqu'ici échappait à la mollesse de la croissance a donné des signes de faiblesse. «Une augmentation des prix divisée par deux en moins d'un an, ce n'est pas anodin», constate Henry Buzy-Cazaux, vice-président de Tagerim.

Sur le terrain, l'euphorie a définitivement laissé place à la nervosité. Les Français continuent d'acheter, mais, inquiets, ils sont devenus prudents. «Le marché est de plus en plus sélectif. Si vous vous trompez de produit ou de prix, la sanction est immédiate», affirme René Metz, président de Meunier Habitat. Ainsi, les biens médiocres, qui, autrefois, ont profité de la flambée, ne trouvent presque plus preneurs. Comme ce 50-m2 un peu sombre, au deuxième étage d'un immeuble banal. Malgré sa situation idéale, près du port de l'Arsenal, dans le IVe arrondissement parisien, il n'attire pas grand monde. «Le marché intermédiaire souffre de plus en plus», observe, dans ce quartier, Laurence Darmon, directrice de l'Etude des Vosges, à Paris.

Un constat qui, à première vue, peut étonner: à Paris, Lyon, Marseille ou Toulouse, les transactions semblent toujours aller bon train. Mais, en vérité, ces ventes concernent le plus souvent des biens de qualité et des acheteurs aisés, qui eux-mêmes ont revendu leur logement pour déménager. «La hausse nourrit la hausse», souligne François Drouin, président du directoire du Crédit foncier de France. Pour ces ménages fortunés, le prix passe parfois au second plan. «Prenez ce bel appartement du quartier de la Bourse, entièrement à refaire.